El IVA de una reforma de vivienda puede ser del 10% o del 21%. La diferencia, en una obra de 30.000 €, son 3.300 € que pagas de más si no se aplica bien. Tres condiciones determinan si tienes derecho al tipo reducido — y las tres deben cumplirse a la vez.
Las tres condiciones para el IVA del 10%
La normativa es clara (art. 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA), aunque pocas veces se explica bien:
1. La vivienda debe tener al menos 2 años de antigüedad
Cuenta desde la fecha de construcción o de la última rehabilitación integral, no desde que la compraste tú. Si tu piso es de 1985 y lo compraste en 2020, cumple sin problemas. Si compraste una obra nueva el año pasado y quieres reformarla ya, no cumple.
2. Tienes que ser una persona física usando la vivienda para uso particular
Aquí está el matiz que más gente se pierde. Si reformas el piso para alquilarlo después — aunque sea para alquiler residencial — no aplica el 10%. Tampoco si lo usas para tu negocio o actividad profesional. Solo aplica si la vivienda es tu residencia habitual o segunda residencia de uso personal.
Atención: si eres autónomo y reformas el despacho que tienes en casa, esa parte tributa al 21%, el resto al 10%.
3. Los materiales no pueden superar el 40% del presupuesto
Si la empresa de reformas aporta materiales por valor superior al 40% de la base imponible, la operación pasa a considerarse «entrega de bienes» y tributa al 21%. En la práctica, en reformas integrales normales esto casi nunca pasa — la mano de obra suele superar con creces ese 40%. Pero en proyectos donde el material es muy caro (cocinas de alta gama con equipamiento incluido, por ejemplo) conviene revisarlo.
¿A qué trabajos se aplica el 10%?
Si se cumplen las tres condiciones, el tipo reducido aplica a prácticamente todo lo que hay en una reforma integral:
- Albañilería: derribo de tabiques, trasdosados, solados, alicatados
- Fontanería: cambio de tuberías, instalación de baño o cocina
- Electricidad: cuadro eléctrico nuevo, puntos de luz, enchufes
- Pintura y acabados
- Carpintería: puertas, ventanas, armarios a medida
- Climatización: instalación de aire acondicionado o calefacción
Qué NO tiene IVA reducido
Dos partidas que siempre van al 21%, sin excepción:
- Electrodomésticos: nevera, lavadora, lavavajillas, horno. Aunque los instale la misma empresa que hace la reforma, los electrodomésticos tributan siempre al 21%. Lo correcto es que aparezcan como línea separada en la factura.
- Mobiliario independiente: muebles que no son obra — sofás, camas, estanterías no fijadas. El mobiliario de cocina a medida e integrado sí puede ir al 10%.
Cómo acreditarlo ante Hacienda
La empresa que hace la reforma es responsable de aplicar el tipo correcto. Pero tú, como cliente, debes poder justificar que la vivienda cumple los requisitos si Hacienda lo pregunta. Lo más habitual es presentar:
- Escritura o nota registral que acredita la antigüedad del inmueble
- Declaración escrita al contratista indicando que la vivienda es para uso particular y que tiene más de 2 años — muchas empresas incluyen esto en el contrato de obra
Guarda siempre las facturas con el IVA desglosado. Si en algún momento hay una inspección, son el documento principal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar el 10% si el piso está alquilado?
No. Si el destino de la vivienda es el alquiler, la reforma tributa al 21%, incluso si el arrendatario la usa como vivienda habitual. El requisito es que tú, como propietario, la uses para tu propio uso particular.
¿Y si es una segunda residencia o casa de vacaciones?
Sí aplica el 10%, siempre que sea de uso particular. Una segunda residencia que usas tú y tu familia cumple el requisito de «uso particular».
¿El tipo reducido aplica también a los materiales?
Solo si los compras tú directamente (en una ferretería, por ejemplo) para dárselos al contratista. Si los compra y aporta el contratista como parte de la obra, el tipo del conjunto depende de que no superen el 40% que vimos antes. Lo más habitual es que todo vaya en una sola factura de la empresa de reformas con el 10% aplicado al total.
¿Qué pasa si la empresa aplica mal el IVA?
Si te cobran el 21% cuando correspondía el 10%, puedes solicitar una factura rectificativa. Si te cobran el 10% sin cumplir los requisitos, el problema es tuyo — eres el responsable de acreditar que se cumplen las condiciones.
En Morem aplicamos el tipo correcto en cada proyecto y te explicamos desde el presupuesto qué partidas van a cada tipo de IVA. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, consúltanos antes de firmar.
Si estás calculando el presupuesto total de tu obra, consulta también nuestra guía completa de precios de reforma en Zaragoza.
Si todavía estás en la fase de planificación, en nuestra guía completa antes de reformar encontrarás todo lo que necesitas resolver antes de empezar la obra.
Sobre el autor
Raimer Arcángel
Arquitecto y fundador de Morem, empresa de reformas integrales en Zaragoza. Con más de 10 años de experiencia en diseño y dirección de obra, supervisa cada reforma desde el proyecto hasta la entrega final.
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